ここから本文です。

マンション丸ごと売却（敷地売却）の基本知識

老朽化したマンションを解体、売却することを考えている場合はまずこちらをご覧ください。

最終更新日 2024年3月15日

マンションには必ず取り壊しの時が訪れます

　現在、横浜市内には約１万棟のマンションがあります。（2023年時点）
　そのうち築50年以上のマンションが約600棟、築40年以上ではは2000棟以上にもなります。
　せっかく購入したマンション、なるべく長く使用していきますが、それでもいつかはどうしても使えなくなる時が来ます。
　その場合は建物を取り壊して、新しいマンションを建てるか、土地を売って処分するかのどちらかを選択することになります。
　これは誰かがやってくれるものではなく、区分所有者全員で話し合い、管理組合で意思決定して実施しなければなりません。

参考：マンション建替えの基本知識

建物の価値はいずれなくなってしまう

　マンションは古くなっていくにつれて、建物の資産としての価値は減っていき、解体が必要なくらい古くなった時には、資産価値がなくなってしまい、残るのは土地の権利の価値のみとなるケースが多くあります。
　経済的理由などで建替えできない、しない場合、土地を売ってマンションの最期をむかえることになります。
　この時、土地を売るには建マンションを壊す必要があるため、解体工事にかかる費用が必要となります。
　また、買主に建物を壊してもらう場合では、土地の価格から解体費が引かれたものが売買価格となります。
　万が一、取り壊しに必要な積立金が一切なく、解体費が土地の価格を上回る場合は、土地を売っても解体費を捻出することができないケースもあり得ます。

買い手を見つける必要がある

　マンションの土地を売るには買ってくれる人が必要です。
　土地の売却には、建物を自分たちで解体するのか、買主に解体してもらうのかなどの条件を整理し、相手を探します。
　どちらの場合でも土地の価値から解体等の費用を引いた価格が、所有者の収入になります。

マンション売却のイメージ

多くの合意が必要

　マンションは共有物のため、解体、売却する場合には区分所有者全員の合意が必要です。
　建物の古さや使いづらさ、切迫性の感じ方はそれぞれで異なるため、合意形成には多くの労力が必要になる場合が多いです。

除却の必要のあるマンションの必要合意数

　地震に対する安全性などに問題があるなどの場合に、管理組合から横浜市に申請し、認定を受けたマンション（特定要除却認定マンション）は、取り壊しと売却に必要な合意数が、「全員」から「４/５以上※」に緩和されます。
※区分所有者、議決権、敷地利用権の持分価格それぞれの４/５以上

特定要除却認定マンションの種類
１	地震に対する安全性に係る建築基準法や条例の基準に適合していない
２	火災に対する安全性に係る建築基準法や条例の基準に適合していない
３	外壁、外装材等が剥離、落下し、周辺に危害を生ずるおそれがある

除却の必要性に係る認定（法第102条）について

マンションの終わりについてみんなで考えましょう

　どんなマンションも必ず老朽化していきます、
　コンクリートなどにも寿命がありずっと残していくことはできず、取り壊しの時は必ず訪れます。
　その時には金銭的な問題や住民間の合意の問題など、様々なハードルが出てくると考えられます。
　マンションを購入したということは、その土地と建物について、維持管理から解体まで責任を負っているということです。
　そして相続などが発生した場合、その責任は相続人に引き継がれます。
　所有者自身も、将来相続する人も困らないように、早いうちから解体を踏まえた積み立てなど、将来のことについて管理組合で話し合っておきましょう。