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団地の敷地分割の基本知識

団地の敷地を多くの人で共有している状態を解消する手続きです

最終更新日 2024年3月15日

団地ではそれぞれの棟で別のことをするのは難しい

団地内の建物が建替え、売却、そのままなどそれぞれ別の希望がある図

　複数棟のマンションが建ち、土地の権利を共有している団地では、何をするにも権利を共有する人々全員で合意をして進めなければなりません。
　それぞれで、建替えを希望したり、解体して売却を希望したり、現状維持を希望したりなど、やりたいことが異なると、合意の成立は非常に難しくなります。
　しかし、例えば特定の棟が耐震性に不足がある場合などはそうも言ってられません。

要除却認定と敷地分割

特定要除却認定の対象となる事項
１	地震に対する安全性が建築基準法や条例の基準に適合していない
２	火災に対する安全性が建築基準法や条例の基準に適合していない
３	外壁、外装材等が剥離、落下し、周辺に危害を生ずるおそれがある

　団地内の特定の棟に耐震性に問題がある場合などは、団地の管理組合から横浜市に申請をして、「特定要除却認定」を受けることができます。
　この認定を受けると、認定を受けた棟の敷地を団地全体の敷地から切り離す、いわゆる「敷地分割」をするときに必要な合意が、全員合意から４/5以上に緩和されます。
　緩和後の合意数を満たすことができれば、取り壊しや建替えが急務な、安全性に問題のある棟が独自に事業を進めることが可能になります。
除却の必要性に係る認定（法第102条）について

敷地分割のイメージ

敷地分割前

敷地分割後

敷地を分割するには、権利を振り分けないといけない

　団地は共有する敷地として広い土地をまんべんなく共有しています、広い土地の中には便利なエリアやそうでないエリアも混在し、それぞれのエリアで価値も違います。分割した際は分けた土地、残った土地のみを所有することになるため、単に均等に分けるのではなく、この価値も考えながら分割の仕方を考える必要があります。
　皆さんが納得するような分け方をして初めて敷地分割の合意ができます。

団地の中でも場所によって価値が違う図
同じ敷地の中でも価値は違う